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招商证券发行首只国资REITs

2019-08-16 18:31:50来源:励志吧0次阅读

  国内地产金融圈迎来首单国资项目。12月8日,牵头的一只REITs产品发行完毕,标的物业来自一家国资背景的深圳老牌百货商。招商证券表示,这是国内市场首只国有不动产REITs。

招商证券12月10日对外披露前述动态。

这只房地产信托投资基金(REITs)名为 招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划 ,标的物业是位于深圳福田区华强北商圈的鼎诚大厦裙楼。

鼎诚大厦裙楼原始权益人为天虹商场股份有限公司(下称天虹公司),属自用物业。天虹公司在此开设的天虹商场,乃是深圳最老牌的百货商场之一。作为国有控股的中外合资连锁百货商,天虹公司控股股东为中国航空技术深圳有限公司,归属央企中国航空工业集团旗下。

标的物业以项目公司股权形式由REITs直接持有,因此这只REITs属于股权类产品。

招商证券表示,鼎诚大厦裙楼是由天虹商场在北京产权交易所(下称北交所)挂牌转让。查询北交所公告可知,天虹公司曾于11月18日在此挂牌转让旗下全资子公司 深圳深诚物业管理有限公司(下称深诚物业)100%股权。

据财新记者了解,深诚物业即是鼎诚大厦裙楼的项目公司,REITs作此安排,既可免去物业过户产生的诸多税费,操作也更为便捷。

具体到这只REITs产品本身,利息支付来源于物业租赁收入,本金偿付及超额收益则来自物业未来退出所得。产品总规模14.5亿元。其中,优先级9.425亿元,占65%;次级5.075亿元,占 5%。

招商证券相关工作人员告诉财新记者,优先级、次级的预期年化收益率分别为5.24%、4.2 %,期限均为4+1年。

这只产品的优先级,获中诚信证券评估有限公司AAA评级。产品发行当日,优先级份额及次级份额分获1.5倍及1. 倍的超额认购。

前述招商证券工作人员透露,产品预计2016年1月初在深交所挂牌交易。

招商证券表示,这只REITs对业内的意义,在于开辟现有国资管理体系下的资产证券化新路径。这一项目牵头方是招商证券资产证券化业务团队。自2005年首批资产证券化试点以来,这支团队已完成多单证券化产品,主承销规模近千亿元。

回顾中国REITs发展史,几个重要节点不得不提,这其中就包括:2005年赴港上市、广州国企越秀集团旗下的越秀房地产投资信托基金(00405.HK,简称越秀REITs);中信证券(6000 0.SH/060 0.HK)2014年年初获批的 中信启航 国内首单股权类REITs,以及同年年底推出的 中信苏宁 ;2015年6月公开发行的鹏华前海万科REITs,则属国内首只公募REITs。

发源于美国的REITs,在踏入中国后面临双重征税和流动性不足的问题。

REITs收到租金后须缴纳营业税,分配剩余收益时,发起人也可能需要缴纳剩余收益的营业税。而REITs之所以在美国盛行,最大优势正是免税优惠。此外,现有REITs绝大多数为私募产品,投资者门槛高、人数少,流动性不足短板凸显。

在全球REITs最发达的美国,大型机构投资者和普通个人投资者都将REITs视为主流投资品种之一。据美国REITs协会(NAREI)统计,已有将近4000万美国人通过退休金和养老金计划,投资REITs产品。■ 

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